Für Sie gelesen. Unverbindliche Informationen rund um die Immobilie, die Sie interessieren dürften.

mögliche Wertverluste durch aktuelle Ereignisse wie z.B. Heizungsgesetz u.a.

Juli 2023

Tierhaltung

Ein beschränktes Tierhalteverbot mit Erlaubnisvorbehalt beinhaltet grundsätzlich die Zusage, über die Tierhaltung unter Beachtung der betroffenen Interessen im Einzelfall zu entscheiden. Im Hinblick auf die artgerechte Haltung eines Boxerhundes erscheint eine Wohnung mit ca. 38 m² für eine Person nebst Hund zwar nicht ideal, aber noch ausreichend. (Amtsgericht Köln, Urteil v. 07.07.2012 Aktz.: 210C 208/20) 

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Kann ein laufendes Darlehen vorzeitig gekündigt werden?

Wer einen Immobilienkredit abschliesst, vereinbart in der Regel auch eine Zinsbindung über mehrere Jahre. Das bedeutet, ein Immobilienkredit muss bis zum Ende der festgelegten Vertragsdauer laufen. Es gibt aber Ausnahmen z.B. wenn eine Immobilie verkauft wird sowie das Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 des BGB. Hiernach steht dem Kreditnehmer nach einer Kreditlaufzeitaufzeit von 10 Jahren ein gesetzlich festgeschriebenes Sonderkündigungsrecht zu – unabhängig wie lange die Zinsbindungsfrist noch läuft. Es muss allerdiongs eine Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten werden.

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Der erste Eindruck zählt – Kapitalanlage Mehrfamilienhäuser

Die derzeitigen nationalen und internationalen Wirtschaftsentwicklungen gehen auch am Markt für Anlageimmobilien nicht spurlos vorbei. Interessante und renditestarke  Möglichkeiten und Chancen bleiben aber bestehen, denn Mehrfamilienhäuser und Wohn-Geschäftsimmobilien zeigen sich derzeit noch recht stabil.

Obwohl Anlageimmobilien äusserst sensibel auf Marktschwankungen reagieren, erleben wir derzeit eine gewisse Preiskonsolidierung, also eine Festigung der gängigen Marktpreise. Lediglich in speziellen Bereichen ist ein Absinken des Kaufpreises um ein bis zwei Jahresnettokaltmieten zu beobachten. Grundsätzlich bleibt Wohnraum knapp. Trotzdem ist bei Käufern eine gewisse Zuückhaltung zu bemerken. Dies resultiert aus den gestiegenen Zinsen sowie den derzeit diskutierten Umweltanforderungen an Dämmung und emmisssionsarmen Heizungen.  Eine fachkundige realistische Markteinschätzung  durch fachlich versierte Personen oder Sachverständige ist daher um so wichtiger geworden.      3/2023

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Anhebung der linearen AfA

Die Gebäude-Afa für den neubau steigt ab Jahresbeginn 2023 von 2 auf 3 Przent (§7 Abs.4 Satz 1 Nummer 2 EStG) Die Möglichkeit zum Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer bleibt erhalten.

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Nachbar hat Anspruch auf Entfernung der Überwachungskamera!

Die Nutzung von Videokameras zur Überwachung von Hauseingängen und Grundstücken ist rechtlich streng reglementiert. Selbst wenn der Betreiber sensible Bereiche verpixelt, kann die Anbringung solcher G eräte untersagt werden. Das gilt nicht nur, wenn Nachbarn ernsthafte Gründe für die Furcht vor einer Überwachung anführen können.

Das Urteil: Das Amtsgericht konzentriert sich gar nicht erst auf die Frage, ob eine tatsächliche Überwachung stattfand oder nicht. Alleine die Möglichkeit, ungewollt gefilmt zu werden, reiche als Grund für eine erfolgreiche Unterlassungsklage. Die Ausrichtung der Objektive müssen deswegen geändert werden oder das Gerät entfernt werden. (Amtsgericht Bad Iburg, Aktenzeichen 4c 366/21)

Zur Installation einer Videokameraattrappe imEingangsbereich eines Wohnhauses ist wegen des verbleibenden Drucks einer Dauerüberwahung entschieden worden, dass die Attrappe einer funktionierenden Kamera gleichzustellen ist. (LG Berlin Urteilv. 14.08.2020 AZ 67S73/19)

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Gilt die Mietpreisbremse auch für Indexmieten?

Ein Mieter hat gegen den Vermieter auf Auskunft und Rüczahlung überhöhter Miete aus einem Indexmietvertrag geklagt. Die Wohnung befand sich in einem Gebiet mit angespanntem Mietwohnungsmarkt in dem eine Mietpreisbremse festgelegt wurde. Der Kläger berief sich darauf, dass die vereinbarte Mieterhöhung gegen die Mietpreisbremse verstosse.

Lt. Amtsgericht Berlin-Mitte gelten die Vorschriften über die Mietpreisgrenze bei der Vereinbarung einer Indexmiete in einem Wohnraummietvertrag nur auf die Anfangsmiete. Hält diese die Vorgaben über die zulässsige Miethöhe ein, ist eine Anpassung der Miete gemäß der Indexvereinbarung auch dann wirksam, wenn sie die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete übersteigt. Fundstelle: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 02.11.2022 – 123 C 77/22

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Hartz IV – großes Eigenheim nicht geschützt!

Der Auszug der Kinder aus dem Eigenheim kann für Hartz IV Bezieher nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes gravierende Folgen haben. Denn ist die Immobilie wegen des Wegzuges der Kinder für die verbliebenen Bewohner nun zu groß und damit nicht mehr angemessen, ist der vom Jobcenter verlangte Verkauf der Immobilie „verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden“, entschieden die Karlsruher Richter in einem veröffentlichten Beschluss (Aktenz.: 1 BVL 12/20)

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 Wohnungskauf: Grunderwerbsteuer auch auf Instandhaltungsrücklage

Nach geänderter Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs unterliegt nun beim privaten Wohnungskauf auch der vom Käufer übernommene Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Grunderwerbsteuer.

März/2021

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Bestellerprinzip bei der Maklercourtage: Was das neue Gesetz bedeutet. (Oktober2020)

Es ist amtlich: Wer in Zukunft als Privatperson über einen Makler eine Wohnimmobilie kauft, trägt die Kosten nicht mehr alleine – wenn dieser durch den Verkäufer beauftragt wurde. Wir haben die wichtigsten Informationen zum sogenannten Bestellerprinzip für Sie zusammengestellt.

Was gilt bisher in Sachen Maklerprovision?

Je nach Bundesland werden  zur Zeit noch ganz unterschiedliche Regelungen angewandt. In einigen Bundesländern ist die Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer schon heute durchaus marktüblich. Allerdings gibt es dabei die Möglichkeit, individuelle Regelungen, etwa über die jeweilige Höhe des Anteils, im Maklervertrag festzuschreiben. In Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen zahlen Käufer die Maklerprovision aktuell oftmals komplett. In NRW wird oft bereits heute die Maklerprovision geteilt.

Was besagt die neue Regelung?

In Zukunft gilt beim Verkauf beziehungsweise Kauf von Häusern und Wohnungen bundesweit: Wer einen Makler beauftragt, muss bei einem Verkauf an privat mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen. Beauftragen beide Parteien den Makler, schreibt das neue Gesetz eine hälftige Teilung der Kosten zwischen den Vertragsparteien zwingend vor.

Ab wann tritt die neue Gesetzesregelung in Kraft?

Die neuen Vorschriften gelten für geschlossene Kaufverträge ab dem 23. Dezember 2020.

Wirkt sich das neue Gesetz beim Kauf aus?

Die Maklerkosten betragen abhängig vom Kaufpreis oft mehrere Tausend Euro und sind für Käufer beim Immobilienerwerb eine zusätzliche finanzielle Hürde, weil sie meist nicht von einer  Bank finanziert werden, sondern durch Eigenkapital abgedeckt werden sollten. Rechenbeispiel: Bei einer Maklerprovision von sechs Prozent und einem Kaufpreis von 300.000 Euro für die eigene Immobilie steigen die Kaufnebenkosten durch die Maklergebühr um  18.000 Euro. Durch die hälftige Teilung werden die Kosten gerecht auf die beiden Vertragsparteien verteilt.

Wie ist die aktuelle Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt?

Die Nachfrage nach Wohneigentum ist trotz Corona ungebrochen hoch und am Rande von Hauptstädten ist  der Kauf teilweise auch noch erschwinglich..

Welche Vorteile bietet der Hausverkauf über einen Makler?

Ein professioneller Makler …

… kennt den Markt und das  Angebot- und Nachfrageverhalten in der Region.

… führt eine professionelle Marktpreiseinschätzung (Gutachten) durch.

… erstellt hochwertige Fotos und Grundrisse.

… erstellt ein professionelles, zielgruppenorientiertes  Exposé.

… stimmt die Vermarktungsstrategie mit Ihnen ab

… übernimmt die vollständige Abwicklung – von Besichtigungen bis hin zu Notarterminen.

…prüft den Käufer auf Bonität

… ist sachlich und unterstützt bei der Entscheidung – als ausgebildeter Mediator bringt er erst Käufer und Verkäufer zusammen, insbesondere wenn Emotionen mitspielen.

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Maklerprovision – alles Wissenswerte  (Juni2020)

Mit der Maklerprovision wird jene Courtage bezeichnet, die der Immobilienmakler für seine Dienste als neutraler Vermittler zwischen dem Käufer und dem Verkäufer einer Immobilie erhält. Nachfolgend erfahren Sie, wer die Maklergebühren zahlt, wie hoch sie ausfallen und wie sie unter den Parteien beim Wohnungs- und Hausverkauf aufgeteilt werden und warum sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers mehr lohnt denn je. 

 1. Reform der Maklerprovision 2020 /2021

Bis vor kurzem existierte in Deutschland noch keine gesetzliche Vorgabe dazu, wer die Provision für den Immobilienmakler zahlen muss und wie hoch sie ausfällt. Die Vorgaben zur Courtage unterschieden sich von Bundesland zu Bundesland. Mit einem Beschluss des Bundeskabinetts von CDU/CSU und SPD im Mai 2020 ändert sich dies. Welche Änderungen mit dieser Reform für Käufer und Verkäufer einer Immobilie im Einzelnen einhergehen, haben wir für Sie in unseren Erläuterungen zum neuen Gesetz zur Maklerprovision zusammengestellt.

2. Wer zahlt die Maklerprovision?

Mit dem Beschluss des Bundeskabinetts setzen die CDU/CSU und die SPD das Signal, dass sich künftig Käufer und Verkäufer einer Immobilie die Kosten der Maklerprovision deutschlandweit je zur Hälfte teilen. Damit verzichtet das Kabinett auf eine Regelung nach dem sogenannten Bestellerprinzip, bei dem jene Partei die Maklercourtage zu tragen hat, die auch den Immobilienmakler beauftragt hat.

„Die Entscheidung der Bundesregierung stärkt die Rolle des Maklers als fairer Mittler zwischen Käufer und Verkäufer und führt zu einer spürbaren Entlastung privater Immobilienkäufer gerade in den Ballungsräumen.

3. Wie hoch fällt die Maklerprovision beim Kauf einer Immobilie aus?

Eine deutschlandweit einheitliche Vorgabe dazu, wie hoch die Maklerprovision beim Wohnungs- oder Hausverkauf ausfällt, gibt es nicht. In der Praxis beträgt die Provision in Deutschland zwischen 3% und 7% des Verkaufspreises der Immobilie. Mit der neuen Regelung wird diese Courtage künftig fair und bundesweit einheitlich zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

4. So zahlen Sie nicht zu viel Maklerprovision

Wie oben beschrieben, werden sich nach dem Entwurf des Bundeskabinetts Käufer und Verkäufer einer Immobilie die Maklercourtage in Zukunft hälftig teilen. Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass der Teilanspruch gegenüber dem Nicht-Beauftragenden – vermutet wird der Käufer – erst mit dem Nachweis der Zahlung durch den Beauftragenden – vermutet wird der Verkäufer – fällig wird. Dieser Nachweis über die Zahlung der Provision soll nach aktuellem Stand durch die Vorlage der Kopie des Überweisungsträgers erfolgen.

Überlassen Sie Ihren Verkaufserfolg nicht irgendwem

Sowohl Verkäufer als auch Käufer profitieren von der Kostenteilung, die das neue Gesetz zur Maklerprovision vorsieht. Durch das faire Aufsplitten der Maklercourtage können sie sich einer neutralen und professionellen Beratung gewiss sein, die im Sinne beider Parteien gleichermaßen agiert. Mit H.J.K. Immobilien  profitieren unsere Kunden von unserem überregionalen Netzwerk. Wir finden den richtigen Käufer für die richtige Immobilie.

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Wertanstieg: Immobilien übertrumpfen Dax-Aktien im Zehnjahresvergleich

In den vergangenen zehn Jahren übertraf die Preissteigerung von Immobilien den Anstieg bei Dax-Aktien deutlich, wie eine Auswertung von immowelt zeigt. Laut Zehnjahresvergleich legte der mittlere Quadratmeterpreis von Eigentumswohnungen seit 2010 um 126% zu, der Zuwachs des Dax betrug nur 88%.

Während Immobilien als sichere Wertanlage angesehen werden, haben Aktien-Depots den Ruf, höhere Rendite zu liefern. Wie aus einem Zehnjahresvergleich von immowelt hervorgeht, übertrumpfen Immobilien die größten deutschen Wertpapiere beim Wertanstieg. Laut Auswertung war die mittlere Wertsteigerung bei Immobilien in den vergangenen zehn Jahren deutlich höher als bei Dax-Aktien. So ist der Kaufpreis von Eigentumswohnungen (40 bis 120 qm²) seit 2010 bundesweit im Median um 126% gestiegen. Der Dax wuchs im gleichen Zeitraum um 88%.

Nimmt man den Index als Messlatte für die mittlere Wertsteigerung bei Aktien im abgelaufenen Jahrzehnt her, fallen in einer Beispielrechnung die Wertzuwächse von Eigentumswohnungen hierzulande um 43% höher aus als bei Wertpapieren.

Wertzuwachs bei Immobilien von bis zu 211%

Mehr als verdoppelt hat sich im Zehnjahresvergleich der Angebotspreis einer Eigentumswohnung hierzulande. Betrug der Quadratmeterpreis 2010 noch im Median 1.420 Euro, sind es nun 3.210 Euro. Insbesondere in Großstädten haben die Immobilienpreise stark angezogen. So erhöhte sich der mittlere Quadratmeterpreis in der Hauptstadt von 1.430 Euro auf derzeit 4.450 Euro (+211%). Auch in München stiegen die Preise mit 7.970 Euro im Median um 170% in den vergangenen zehn Jahren (2.950 Euro). In Hannover stieg der Angebotspreis einer Eigentumswohnung von 1.090 Euro auf 2.900 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 166% entspricht.

Zur Auswertung

Immowelt weist daraufhin, dass Kurse einzelner Dax-Unternehmen mehr gestiegen sein können und sich auch der Wert einzelner Immobilien anders entwickelt haben kann als der Median. Zudem wurden in der Beispielrechnung unter anderem mögliche Transaktions- oder Instandhaltungskosten, Steuern sowie renditesteigernde Faktoren wie Dividenden oder Mieteinnahmen nicht berücksichtigt. Grundlage für die Berechnung der Kaufpreise in den 14 größten Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Bei den Preisen handelt es sich jeweils um Angebots- und nicht um Abschlusspreise.

24. Juni 2010

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Hohes Preisniveau hält an (Febr. 2019)

Die Situation auf dem Wohnungs- und Grunstücksmarkt bleibt angespannt lt Bericht des Guachterausschusses Oldenburg/Cloppenburg.

Tendenziell sind die Preise für Wohnbauland weiter gestiegen, allerdings ist die Entwicklung in den Städten und Gemeinden unterschiedlich.

Die größten Steigerungen sind im Landkreis Oldenburg zu verzeichnen, im Schnitt um die 16% .  Im vergleich zum Vorjahrist die zahl der verkauften Bauplätze in 2016 von 179 auf 220 gestiegen. Die mittlere Größe lag dabei bei 800 Quadratmetern, der Preis im Schnitt bei  107  Euro.

Im Einzelnen:

Apen                         € 70,–       (Vorjahr: 57,–)

Bad Zwischenahn        € 153,–     (Vorjahr  123,–)

Edewecht                  € 122,–    (Vorjahr   79,–)

Rastede                     € 123,–    (Vorjahr 111,–)

Wiefelstede                € 122,–    (Vorjahr   92,–)

Westerstede              € 88,–      (Vorjahr 81,– )

Der Durchschnittspreis eines Einfamilienhauses ist von 196.000,– EURO auf 208.000,– EURO gestiegen.

Die Verkäufe von landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Grundstücken sind von 138,– auf 155 EURO gestiegen. Der mittlere Preis für Ackerland liegt bei € 3,59 pro Qudartmeter, für Gründland mit einer Grünlandzahl bis 40 bei € 2,27 und für Baumschulflächen bei 3,30 bis 3,75 EURO.

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MIETERHÖHUNG: „Drei Vergleichswohnungen“ müssen nicht „identisch“ sein

Will ein Vermieter von seinem Mieter eine höhere Miete verlangen, so kann das unter Hinweis auf den örtlichen Mietspiegel geschehen oder durch ein Sachverständigengutachten oder durch den Nachweis von drei vergleichbaren Wohnungen. Dabei dürfen aber, so der Bundesgerichtshof, keine überzogenen Anforderungen an die Vergleichbarkeit gestellt werden. Denn völlig identische Wohnungen gibt es nicht wie Sand am Meer in dem maßgebenden Wohnbereich. Es reiche, wenn die Vergleichswohnungen „einer ähnlichen Kategorie zuzurechnen“ seien. (BGH, VIII ZR 216/13)

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Vermieter hat alle fünf Jahre  Besichtigungsrecht

dass ein Vermieter berechtigt ist, alle fünf Jahre eine Mietwohnung zu besichtigen, bestätigte das Amtsgericht München zu Ihren Gunsten als Vermieter im Januar 2016. Für eine Besichtigung nach jeweils fünf Jahren muss kein besonderer Grund vorliegen. Das Amtsgericht München war zudem der Ansicht, dass eine Kontrolle durch einen Vermieter alle fünf Jahre angemessen ist und einen Mieter in der Nutzung seiner Mietwohnung nicht übermäßig belastet (AG München, Urteil v. 08.01.16, Az. 461 C 19626/15).

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Kosten für Winterdienst und Hausanschluss sind von der Steuer absetzbar

Kosten für den Winterdienst sind auch insofern nach § 35 a EStG als Aufwendungen für  „haushaltsnahe Dienstleistungen“ begünstigt, wie sie für die Reinigung der öffentlichen Straße gezahlt werden. Das entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 20. März 2014 (Az. VI R 55/12). Auch Aufwendungen für den Anschluss eines Grundstücks an die zentrale Trinkwasserversorgung und die Abwasserversorgung sind insofern nach § 35 a EStG begünstigt, wie die Leistung außerhalb des eigenen Grundstücks erbracht werden. (BFH, Urteil vom 20. März 2014, Az. VI R 56/12)

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Neuvermietung: Welche Fragen Mietinteressenten beantworten müssen!

Obwohl die Beantwortung freiwillig ist, werden ernsthafte Mietinteressenten meistens alle Ihre Fragen als Vermieter beantworten. Dabei wird es mit der Wahrheit aber nicht immer so genau genommen.

Zwar kann eine im Fragebogen nachweislich falsch gemachte Angabe Sie später zur Aufhebung des Mietvertrages berechtigen. Sie können einem späteren Mieter aber nicht aus jeder Lüge „einen Strick drehen“.

Nur Fragen, an denen Sie als Vermieter ein berechtigtes Interesse haben, müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden. Das sind insbesondere Fragen nach dem Einkommen und nach dem Arbeitsplatz; Fragen also, mit denen abgeklärt werden soll, ob Ihr zukünftiger Mieter die Wohnung bezahlen kann.

Ein Mietinteressent muss auch wahrheitsgemäß angeben, wie viele Personen in die Wohnung einziehen werden. Anders sieht es aber bei Fragen aus, die mit dem Mietverhältnis nicht unmittelbar etwas zu tun haben.

Beispielsweise ist es unzulässig zu fragen, ob Kinder geplant sind, ob die Partnerin schwanger ist, ob man Ausländer ist, ob Vorstrafen vorliegen,  welche Einstellung der Bewerber zu Tieren hat oder ob er Raucher ist.

Kurzum: Insbesondere über Privates oder gar Intimes muss ein Bewerber keine Auskunft erteilen.

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Mietvertrag ohne Fläche

Steht die Wohnungsgröße nicht im Mietvertrag, dürfen die Bewohner die Miete nicht kürzen, wenn sich herausstellt, dass die wohnfläche viel kleiner ist als vom Makler angegeben (126 statt 164 Quadratmeter). Die fehlende Angabe im Mietvertrag sei ein klares Zeichen dafür, dass der Vermieter keine feste Zusagen über die Wohnungsgröße machen wollte, urteilte das Amtsgericht München. (Az 424 C 10773/13)

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Mietkaution

Mieter dürfen im Zuge der Renovierung am Ende der Mietzeit die Wände nicht mit Lackfarbe streichen. Tun sie dies doch, darf der Vermieter die Kosten für die Beseitigung des unsachgemäßen Anstrichs von der Kaution abziehen.

AG Wetzlar Az.: 38 C 264/12 (38)

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ENERGIEAUSWEIS

Vorlage- und Übergabepflicht bei Vermietung, Verkauf und Leasing

Gemäß § 16 Absatz 2 EnEV 2014 ist der Verkäufer eines mit einem Gebäude bebauten Grundstückes oder von Gebäudeteil- oder Wohnungseigentum ab dem 1. Mai 2014 verpflichtet, dem Kaufinteressenten spätestens bei der Objektbesichtigung den Energieausweis im Original oder als Kopie vorzulegen. Findet keine Besichtigung statt, gilt Gleiches und zwar spätestens, wenn der Interessent dies verlangt hat.

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages muss der Ausweis dann dem Erwerber im Original oder in Kopie ausgehändigt werden, wobei sich der Verkäufer zu seiner Sicherheit die Übergabe quittieren und zumindest eine Farb-Kopie des Dokumentes für sich zu Beweiszwecken zurückbehalten sollte.

Die gleiche Verpflichtung trifft auch Vermieter, Verpächter und Leasinggeber. Auch Sie müssen den Ausweis zukünftig bei der Wohnungs- oder Geschäftsraumbesichtigung dem Interessenten vorlegen. Nach Abschluss des Miet-, Pacht- oder Leasingvertrages ist dem Vertragspartner ebenfalls eine Kopie des Ausweises zu übergeben.

Pflichtangaben in kommerziellen Verkaufs- und Vermietungsanzeigen

Doch damit nicht genug: § 16 a EnEV 2014 schreibt weiterhin vor, dass beginnend mit dem 1. Mai 2014 bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder von Geschäftsraum Pflichtangaben aus dem Energieausweis in der anbietenden kommerziellen Immobilienanzeige in Zeitungen, Zeitschriften, Internet oder weiteren kommerziellen Medien zwingend veröffentlicht werden müssen. Die Pflichtangaben sind:

– Art des Energieausweises, also Bedarfs- oder Verbrauchsausweis

– der im Energieausweis genannte Energiebedarfs- oder Verbrauchswert des Gebäudes

– der im Energieausweis genannte wesentliche Energieträger für die Beheizung des Gebäudes, z. B. Gas, Öl, Strom, Fernwärme oder andere

– bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und die dort verzeichnete Energieeffizienzklasse (wenn sie schon verzeichnet ist)

Bei Gebäuden, die keine Wohngebäude sind, z. B. bei gewerblich zu nutzenden Objekten sind bei der Angabe des Energieverbrauchs- oder Energiebedarfswertes aus dem Energieausweis sowohl die Werte für Strom als auch für Wärme getrennt aufzuführen (Heizenergie-/Stromverbrauchskennwert).

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Betriebskosten: Rechenfehler dürfen Nachforderungen nicht verhindern

Vermieter haben ihre Betriebskostenabrechnungen spätestens zwölf Monate nach der letzten Abrechnungsperiode ihren Mietern vorzulegen, wollen sie noch Beträge nachfordern, die sich gegenüber den Vorauszahlungen der Mieter ergeben haben. Verspätete Abrechnungen können grundsätzlich nur die Folge haben, dass Vermieter Überzahlungen ihrer Mieter aus dem letzten Abrechnungszeitraum zu erstatten haben. Eine Ausnahme von diesen Grundsätzen hat das Landgericht Berlin erlaubt: Handelt es sich um einen erkennbaren Rechenfehler oder wurde versehentlich eine komplette Position nicht aufgelistet, so ist eine Korrektur auch noch nach Ablauf der Jahresfrist möglich. (Hier ging es darum, dass der Posten „Heizkosten“ mit 1.470 € nicht in der Abrechnung erschienen war, was zu einem vermeintlichen Erstattungsanspruch des Mieters in Höhe von 1.400 € führte. Das Gericht erlaubte die nachträgliche Berechnung.) (LG Berlin, 65 S 152/13)

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Ihr Recht auf Mieterhöung: Nur mit anwendbarem oder vergleichbaren Mietspiegel

In welchem Umfang Sie als Vermieter während der Mietzeit die Miete erhöhen können, ist im Mietrecht genau geregelt. Sie dürfen als Vermieter regelmäßig immer nur die ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Das ist die Durchschnittsmiete, wie sie am Ort der Mietwohnung für vergleichbare Wohnungen momentan gezahlt wird.

In einem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen müssen Sie als Vermieter darlegen, was sie für ortsüblich halten. Dabei können Sie sich auf ein Sachverständigengutachten oder auf mindestens drei Vergleichswohnungen stützen.Meistens berufen sich Vermieter aber auf eine öffentliche Quelle, einen Mietspiegel. Hier kann abhängig von Alter, Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung der durchschnittliche Quadratmeterpreis für vergleichbare Wohnungen abgelesen werden.

Als ein eine Mieterhöhung einfordernder Vermieter dürfen Sie aber nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.Befindet sich Ihre Immobilie auf dem Land, können Sie nicht einfach den Mietspiegel einer benachbarten Gemeinde anwenden, insbesondere wenn es sich hierbei beispielsweise um eine benachbarte Kleinstadt oder gar eine Großstadt handelt. So urteilte der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil (BGH, Urteil v. 13.11.13, VIII ZR 413/12).Zwar kann ein Vermieter, wenn es vor Ort keinen Mietspiegel gibt, das Mieterhöhungsverlangen auch auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde stützen. Die Nachbargemeinde muss aber vergleichbar sein.Existiert für den Ort oder die Gemeinde kein Mietspiegel, muss ein Vermieter dann doch ein Sachverständigengutachten vorlegen oder drei Vergleichswohnungen benennen.

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  Vorsicht vor befristeten Mietverträgen mit Selbstnutzungsklausel

Wenn Sie für Ihre Vermietung befristete Mietverträge bevorzugen, stellt das zunächst erst einmal kein Problem dar. In so einem Falle können Sie dem Finanzamt immer noch glaubhaft belegen, dass Sie eine Gewinnabsicht mit der Immobilie verfolgen.

Schwieriger wird es, wenn der befristete Mietvertrag auch noch eine Selbstnutzungsklausel enthält. Das zeigt ein Urteil des Finanzgerichts Köln ( (21.09.11, Az. 9 K 4205/09).

In dem Fall vor dem Kölner Gericht, wurde der Mietvertrag auf 5 Jahre befristet. Die Begründung: Nach Ablauf dieser Zeit würde eine der beiden Kinder oder eines der Enkelkinder das Haus in Eigenbedarf für sich und seine Familie nutzen.

Diese Formulierung kostete dem Ehepaar über 25.000 Euro. Denn: Das Finanzamt verweigerte dem Ehepaar aus diesem Fall, die angefallenen Kreditkosten der Immobilie als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen.

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Maklerkosten als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften

Maklerkosten, die beim Verkauf eines Hauses anfallen, sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus der Vermietung eines anderen Objekts abzugsfähig, wenn der Verkaufserlös für die Finanzierung des anderen Objekts eingesetzt wird. Voraussetzung ist, dass diese Verwendung von vorneherein beabsichtigt war und diese Absicht vor Verkauf des Grundstücks festgelegt war.

Das Finanzgericht Münster hat in seinem Urteil vom 22.5.2013 die Maklergebühr als eine besondere Form von Finanzierungskosten betrachtet, weil der Verkaufserlös zur Finanzierung des anderen Objekts eingesetzt wurde.

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Kein Verbot von Nachtspeicheröfen – Haus & Grund: Sieg der ökologischen und ökonomischen Vernunft

Als einen Sieg der ökologischen und ökonomischen Vernunft bezeichnete es Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann, dass auch nach 2020 weiter sogenannte Nachtspeicheröfen betrieben werden dürfen. Eine entsprechende Änderung des Energieeinsparungsgesetzes hatten Regierungspolitiker vor der Abstimmung im Bundestag bekannt gegeben.

„Wir sollten jede zur Verfügung stehende Möglichkeit nutzen, um das zeitweise Überangebot etwa von Wind- und Solarstrom zu speichern. So werden aus Öfen, die früher mit Nachtstrom aus Atom- und Kohlekraftwerken betrieben wurden, Ökostromspeicheröfen“.  Diese Nutzung sei zumindest so lange sinnvoll, bis neue und leistungsfähigere Stromspeicher entwickelt würden.

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Wussten Sie schon, dass das am 1. Mai in Kraft getretene neue Mietrecht auch Auswirkungen auf die vertragliche Gestaltung Ihrer Mietverhältnisse hat?

Dies betrifft vor allem die Themen Mietkautionszahlung und Modernisierung.

So können Sie nun z. B. vertraglich regeln, dass die erste Rate der Mietkaution zusammen mit der ersten Monatsmiete zu entrichten ist.

Diese Regelung, die zuvor nicht gesetzlich verankert war, erleichtert es Ihnen, sich schneller wieder von Mietern zu trennen, die bereits die Kaution nicht zahlen. Denn nach dem neuen Gesetz dürfen Sie Mietern nun auch wegen Zahlungsverzug kündigen, wenn diese die geschuldete Mietkaution nicht zahlen.

Auch im Hinblick auf Modernisierungen, die mit dem Klimaschutz in Zusammenhang stehen (z. Einbau neuer Fenster, Austausch des Heizkessels, Erneuerung der Wärmedämmung), sollten Sie Ihren derzeitigen Formular-Mietvertrag dringend aktualisieren. Mit einer entsprechenden Klausel erleichtern Sie sich in Zukunft die Durchsetzung dieser Modernisierungen.

Denn die so genannten energetischen Modernisierungen müssen Ihre Mieter künftig auch dann dulden, wenn sie eine wirtschaftliche Härte darstellen. Zwar können Mieter im Hinblick auf den anschließenden Modernisierungszuschlag immer noch wirtschaftliche Härte einwenden, doch dies muss nun zwingend bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme in schriftlicher Form erfolgen.

Bundestag kippt überraschend das Verbot von Nachtspeicheröfen

Der Bundestag hat eine Änderung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) beschlossen und damit das 2009 mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) eingeführte Verbot von Nachtspeicherheizungen aufgehoben. Damit setzt der Bundestag seinen Schlingerkurs in Sachen Energiewende konsequent fort.

Die überraschende Aufhebung des Nachtspeicherofenverbotes war vom Bauausschuss des Deutschen Bundestages in die Novelle eingeführt worden. Grundlage ist ein Pilotprojekt, mit dem der Stromkonzern RWE die Zwischenspeicher-Kapazität der Nachtspeicheröfen für Überangebote von erneuerbarer Energie nachgewiesen hat.

Das Gesetz muss jetzt noch den Bundesrat passieren. Dessen Zustimmung bei der nächsten Sitzung am 7. Juni darf allerdings als ungewiss gelten, da sich der Bundesrat bereits zum Regierungsentwurf des EnEG ablehnend geäußert hat. Außerdem ist seitens einiger Bundesländer  – allen voran Baden-Württemberg – heftiger Protest gegen die Wiedereinführung von Nachtspeicheröfen laut geworden. Die Novelle des EnEG droht daher am Wahlkampf zu scheitern.

Pressemitteilung vom Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg Juni 2003

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Landtag beschließt die Rauchwarnmelderpflicht für Nordrhein-Westfalen

Der Düsseldorfer Landtag hat Mitte März die landesweite Rauchwarnmelderpflicht beschlossen. Das Gesetz sieht vor, dass ab dem 01. April 2013 in sämtlichen Neubauten die piepsenden Lebensretter installiert werden müssen. Für Wohnungen im Bestand gilt eine Übergangsfrist bis Ende 2016.

BGH-Urteil

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Hunde und Katzen dürfen in Mietwohnungen nicht generell verboten werden

20.03.2013 •  Die Haltung von Hunden und Katzen in Mietwohnungen darf nicht generell verboten werden. Entsprechende Klauseln in Mietverträgen sind unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof.

Vermieter dürfen die Haltung von Hunden und Katzen in Mietwohnungen nicht generell verbieten. Derartige Klauseln in Mietverträgen stellen eine unangemessene Benachteiligung der Mieter dar und sind deshalb unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof in einem am Mittwoch verkündeten Urteil. Erforderlich sei vielmehr eine Abwägung der Interessen im Einzelfall (Az. VIII ZR 168/12).

Die Richter gaben der Klage eines Mieters aus Gelsenkirchen statt. Er wollte in seiner Wohnung einen kleinen Mischlingshund halten, obwohl er nach dem Mietvertrag verpflichtet war, „keine Hunde und Katzen zu halten“. Diese Klausel sei unwirksam, entschied der BGH. „Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet.“

Die Unwirksamkeit des generellen Verbots führe jedoch nicht dazu, „dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann“, stellte der 8. Zivilsenat des BGH klar. Vielmehr müsse eine „umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen“.

Im zugrundeliegenden Fall bedeutet das Urteil ein Happy End für einen kleinen kranken Jungen, für den die Eltern auf ärztliches Anraten einen Hund beschafft hatten. Obwohl der nur 20 Zentimeter hohe Mischlingshund in dem Mietshaus laut BGH „allseits wohl gelitten war“, forderte die Vermieterin, eine Wohnungsgenossenschaft in Gelsenkirchen, dass der Hunden binnen vier Wochen wieder ausziehen sollte. Die Genossenschaft berief sich dabei auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach prinzipiell „keine Hunden und Katzen zu halten“ seien. Diese Klausel erklärte der BGH nun für unwirksam.

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Mehr als eine Miete Rückstand ist nicht zu viel

Vermieter können Ihrem Mieter bereits ab einem Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 107/12). Die Richter stellten klar: Ein Mietrückstand von Mindestens zwei Monaten ist nur für eine fristlose Kündigung erforderlich. Eine ordentliche Kündigung kann der Vermieter schon bei geringeren Mietschulden aussprechen. Dafür gelten die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. Ausgeschlossen ist eine ordentliche Kündigung, wenn der Mieter dem Vermieter nicht mehr als eine Monatsmiete schuldet und wenn er weniger als einen Monat im Zahlungsverzug ist.

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Auch wenn ich zuversichtlich bin, dass die von uns publizierten Preise authentisch die zurzeit erzielbaren Miethöhen und Kaufpreise im Ammerland wiedergeben: Im Tagesgeschäft erkenne ich, dass unsere Preise häufig nicht unerheblich abweichen von denen unserer Mitbewerber. Häufig versuchen Immobilienberater durch übertrieben hohe und meist nicht erzielbare Preise Hauseigentümer für einen Vermarktungsauftrag zu ködern. Naturgemäß ist der Hauseigentümer bereit, dem Makler den Auftrag zu geben, der ihm die höchste Miete/Kaufpreis in Aussicht stellt, und hier kommen solche Prognosen dann gerade gelegen. Erst im Verlauf der Vermarktung zeigt sich leider, dass zwischen Wunsch und Wirklichkeit häufig eine große Lücke klafft.

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HJK Hausmakler Jürgen Korbmacher
Ein gutes Gefühl der zusätzlichen Sicherheit … und immer für Sie da.

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