Verkauftipps

… für Verkäufer

■ Wenn SIE Ihre Immobilie im Ammerland im Raum Oldenburg
           oder in Friesland verkaufen oder vermieten  wollen………..…

können Sie sich zugegeben auch alleine – um einen Käufer oder Mieter bemühen. Meist wird allerdings monatelang kein Käufer gefunden. (Die durchschnittliche Vermittlungsdauer kann auch mal bis zu 12 Monaten sein).
Oder es wird ein Vertrag mit dem erstbesten Käufer abgeschlossen, der nicht immer der Beste ist. Als Makler mit guten Kontakten zu Bausparkassen, Maklerkollegen und Banken, helfen wir Ihnen auf der Grundlage einer vorherigen Wertschätzung unproblematisch, für Sie den richtigen Käufer zu finden. Dabei werden dann auch eventuelle Sonderwünsche, z. B. Übergabe, Kaufantritt, Zahlungstermin und natürlich Vertraulichkeit berücksichtigt.
 
Wie bekomme ich den besten Preis für meine Immobilie?
Beim Immobilienverkauf gibt es viele Tücken und derzeit können sich immer weniger Menschen auf Grund der Zinserhöhungen eine Immobilie leisten. Die Nachfrage hat daher nachgelassen. Was bedeutet das für den Preis bei einem Immobilienverkauf?
Die Kaufinteressenten haben neue bzw. andere Anforderungen und lassen sich nicht mehr auf jeden Kaufpreis ein. Professionelle Unterstützung beim Verkauf wird daher umso wichtiger.
Der Marktwert sollte daher so realistisch wie möglich ermittelt werden. Die Eigenrecherche eines Verkaufspreises, eventuell ducrch Immobileinportale,  ist nicht zielführend. Online-Bewertungen ersetzen keine professionelle Bewertung. Seriöse Makler und Gutachter richten sich nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, der ImmoWertV. Diese beinhaltet verschiedene Bewertungsverfahren, die für bestimmte Immobilientypen geeignet sind. Auf Basis eines umfangreichen Fragebogens und der fundierten und marktorientiereten Wertermittlung lässt sich dann ein passender Angebots- und Verkaufspreis festlegen.
Wichtig sind jetzt ein gutes Verhandlungsgeschick bei Preisverhandlungen, denn Kaufinteressenten achten derzeit insbeondere auf den Zustand, also der Bausubstanz, der Energieversorgung, den Kommunikationsanschlüssen (z.B. Glasfaser) und kurzen Wegen zum Arbeitsplatz, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten. Gutes Verhandlungsgeschick ist daher von besonderer Bedeutung.
Ein guter regionaler Makler, der den örtlichen und regionalen Immobilienmarkt sehr gut kennt, bietet durch seine langjährige Erfahrung und Routine die beste Unterstützung. Gerade Eigentümer von Immobilien mit Sanierungsbedarf, deren Objekte auch unter die zukünftige energetische Anpassungspflicht fällt, profitieren vom Verhandlungsprofi des Maklers.
Eigentümern bleibt derzeit oft nur die Möglichkeit der Preisreduzierung ihrer Verkaufspreisvorstellung, denn die Nachfrrage sinkt auf Grund der gestiegenen Zinsen. Auch rechen die potentiellen Kaufinteressenten die notwendigen Bau- und Sanierungskosten in den Kaufpreis mit ein. Mit einem Profi können Eigentümer vermeiden, dass die Preiszugeständnisse nicht zu sehr den angesetzten Verkaufspreis unterbieten.
 
Typische Fehler beim Immobilienverkauf
Auf diese möglichen Fallstricke sollten Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie achten:
  • Immobilienwert nicht bekannt: Die professionelle Wertermittlung ist beim Immobilienverkauf unerlässlich, um den Kaufpreis realistisch einzuschätzen.
  • Fehlende Präsentation: Meist spielen beim Immobilienkauf neben den harten Fakten wie Zimmeranzahl oder Verkehrsanbindung emotionale Gründe eine wichtige Rolle. Eine gute Präsentation kann daher maßgeblich zu einem erfolgreichen Verkauf beitragen. Manchmal reicht schon ein bunter Blumenstrauß auf dem Tisch, in anderen Fällen kann ein professionelles „Home-staging“ eine lohnende Investition sein.
  • Den richtigen Käufer finden: Beim Verkauf einer Immobilie sollten Sie die richtige Zielgruppe finden, um einen möglichst guten Preis zu erzielen.
  • Rechtliche Probleme: Sind Sie sich sicher, dass der Kaufvertrag alle wichtigen Details enthält? Lassen Sie sich besser durch einen Makler unterstützen. Der Experte zeigt Ihnen, welche Klauseln Sie unbedingt in den Vertrag aufnehmen sollten und was Ihre Rechte und Pflichten als Verkäufer sind wie Z.B. die Aufklärungspflicht
  • Fehlendes Verhandlungsgeschick: Vielen privaten Verkäufern fehlt es an Erfahrung, um den optimalen Preis und gute Konditionen zu verhandeln.
  • Aufwand falsch eingeschätzt: Der Verkauf einer Immobilie ist ein komplexes Vorhaben, das zahlreiche Stunden an Arbeit in Anspruch nimmt swie auch nicht unerbebliche Kosten.
  • Fehlende Bonitätsprüfung: Ärgerlich wird es, wenn der Verkauf in letzter Minute oder nach Notarvertrag aufgrund einer fehlenden Finanzierung platzt.
  • Fehlende Unterlagen: Wenn der Energieausweis und andere wichtige Unterlagen nicht vorliegen, kann Ihnen ein hohes Bußgeld drohen. Seit 2014 ist der Energieausweis Pflicht beim Hausverkauf.
          
                   Unser Service, wenn Sie Ihre Immobilie mit uns verkaufen ……….
                          ■ Unverbindliche Beratung über die Abwicklung des Verkaufes
                              mit Markteinschätzung und Marktbeurteilung.
                          ■ Einschätzung des Verkehrswertes.
                          ■ Zusammenstellung der Unterlagen, z. B. Baupläne,
                             Wohnflächenberechnungen, neueste Katasterpläne u. Grundbuchauszüge.
                          ■ Bestandsaufnahme des Verkaufsobjektes mit Anfertigen von Verkaufsfotos.
                          ■ Abstimmung mit den Baubehörden über die evtl. bauliche
                             Nutzung des Grundstückes (Baulastenverzeichnis, Flächennutzungsplan,           
                             Bebauungsplan, usw.)
                          ■ Anfertigen eines Verkaufsexposés (Objektbeschreibung)mit Orts- und Objektbeschreibung
                             (auch als beleihungsfähige Unterlagen für Banken und Steuerberater).
                          ■ Wenn Sie keine Bedenken haben, bieten wir Ihre Immobilie in mehreren Schaukästen 
                             (selbstverständlich ohne genaue Anschrift) mit schicken Farbfotos auf Wunsch an.
 
Allen potentiellen Kunden aus unseren „Käufer-Kundenkarteien“ bieten wir Ihre Immobilie zum Kauf an.

■ Der Griff in unseren Makler-Karteikasten – Kundenkartei – ist ein Begriff
Ganz gleich wie alt Ihre Immobilie ist, die Sie verkaufen wollen – bestimmt gibt es jemanden, der sich gerade für Ihr Anwesen interessiert. Oft genug wissen wir mit unserem Verkäuferteam, wer dieser Jemand ist. Als laufend geschulte Makler und Vermittler notieren wir jeden, der sich bei uns nach guten Immobilien erkundigt – wir ermitteln dann auch detailliert, wie seine Wünsche und Vorstellungen, aber auch seine finanziellen Möglichkeiten beschaffen sind. Unsere fundierte „Makler-Kundenkartei“ wird so zu einem aufwendig geführten Instrument, das uns jederzeit die Möglichkeit gibt Ihnen als Verkäufer möglichst bald den richtigen Interessenten nachzuweisen.

 

      ■ Unsere Makler-Kundenkartei ist uns so teuer wie dem Formel1-Piloten sein Rennwagen
  • Wir nehmen Ihre Immobilie (bei Makler-Alleinauftrag) in unsere wirklich aufwendige regionale und überregionale Anzeigenwerbung auf:
  • an Wochenenden in regionalen u. überregionalen Zeitungen
  • regelmässig in den   Wochenblättern
  • regelmäßig bundesweit an Wochenenden in „FAZ“ (Frankfurter Allgemeine Zeitung und in der FAZ-Sonntagszeitung) sowie „Die Welt und „Welt am Sonntag“
  • verschiedene Fachzeitschriften z. B. mit schicken Farbanzeigen in der BELLEVUE –
  • im Internet in den 6 größten Immobilienboersen.
  • laufend im eigenen Internet-Angebot
  • Beratung / Anbieten Ihrer Immobilie an neue Kaufinteressenten, die uns regelmäßig in unserem „Immobilien-Büro“ aufsuchen.
  • Besichtigungen Ihrer Immobilie werden von uns (mit Ihnen) vorbereitet und durchgeführt.
  • Sie werden in regelmäßigen Abständen über das Ergebnis unserer Verkaufsbemühungen und über die Entwicklung des Immobilienmarktes unterrichtet.

 

    ■ Was passiert, wenn ein Kaufinteressent zusagt ?
  1. Wir fertigen einen Vorvertrag mit einer verbindlichen Kaufzusage an.
  2. Wir erarbeiten mit einem Notar einen Kaufvertragsentwurf, den Verkäufer und Käufer vor der Beurkundung erhalten.
  3. Wir prüfen die Bonität – Zahlungsfähigkeit des Käufers.
  4. Wir bereiten den Beurkundungstermin beim Notar vor.
  5. Wir helfen einem Käufer auf Wunsch bei der evtl. Finanzierung des Kaufpreises und dabei empfehlen wir natürlich nach Möglichkeit unseren bewährten Bau-Kredit-Finanzierung
  6. Unsere Immobilienkunden erhalten übrigens außergewöhnlich gute Finanzierungsbedingungen, wenn der Kaufpreis ganz oder teilweise über „unsere“ Partner finanziert wird.
  7. Wir unterstützen einen Käufer bei Anträgen an Behörden (z.B. Bauantrag, Nutzungsänderungen usw.)
  8. Wir sorgen für die Umschreibung der Gebäudeversicherung.
  9. Wir begleiten einvernehmlich mit dem Notar die Abwicklung des Kaufvertrages.
  10. Wir beraten Verkäufer und Käufer in Zukunft bevorzugt in allen Immobilienfragen
 
Wir helfen Ihnen mit all unserer Erfahrung, Fehler zu vermeiden und damit Ärger und Kosten zu sparen. Bei normaler Abwicklung des Verkaufes entstehen  nur die üblichen Verkaufsgebühren zwischen 3,57 %  und 5,75 % vom Kaufpreis. (gesetzlich. geregelt, dass bei Privatimmobilien sowohl Käufer wie Verkäufer sich die Provision teilen)
Fachlich qualifizierten Mitarbeiter beraten Sie gerne zu einem von Ihnen gewünschten Termin. In einem persönlichen und selbstverständlich vertraulichen und unverbindlichen Gespräch alle Dinge anzusprechen, die sich aus Ihrer persönlichen Situation ergeben könnten – und Sie brauchen bei uns keine komplizierten Verträge zu unterschreiben. Rufen Sie doch einfach an unter 04405-91 777 77 oder hier nehmen Sie direkt online mit uns Kontakt  auf.
 
…….. und noch ein paar Infos zum Immobilienverkauf!
Benötigt werden:
  • Grundriss, Gebäudeschnitte, Ansichten/Photos
  • Berechnung der Wohn- /Nutzfläche u. umbauten Raum
  •  Grundbuchauszug, Flurkarte
  • Baubeschreibung
  • Gebäudeversicherungspolice
  • Grundbesitzabgabenbescheid
  • Nebenkostenabrechnung
  • Energieausweis
zusätzlich bei Eigentumswohnungen:
       – Teilungserklärung
       – Wrtschaftsplan
      – Verwaltervertrag
      –  die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung
       – Hausordnung
       –  Auszug des Rücklagenkontos
       –  Mietvertrag, wenn vermietet
 
Rund um den Verkauf einer Immobilie fallen viele Arbeitsschritte an, die verschiedene  Fähigkeiten und Fertigkeiten erfordern. Ein guter und seriöser Makler kann bei vielen Aufgaben unterstützend tätig sein und viele Erfordernisse komplett übernehmen.
 
Ablaufplan
  • Termin mit dem Makler vereinbaren und Angebot einholen.
  • Informationen und Unterlagen beschaffen, siehe oben
  • Preis für die Immobilie festlegen
  • aussagefähiges Expose für dier Immobilie erstellen
  • Anfaren von Kaufinteressenten entgegen nehmen
  • Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen
  • Verhandlungen führen
  • Kaufkraft und Seriosität der Interessenetn prüfen
  • Kaufvertrag vorbereiten lassen und rechtlich prüfen
  • Kaufvertrag beim Notar abschliesssen
  • Nach Eingang der Kaufsumme  Immobilie und Unterlagen übergeben
  • Steuern, die ev. anfallen begleichen.
 
Ihre Aufgaben bei eigenem Immobilienverkauf!
Schon die Vorbereitung ist intensiv. Oft muss man sich erst über das eigene Objekt schlau machen. Viele Eigentümer wissen nicht die eigene genaue Wohnfläche, geschweige dann, wie alt die Heizungsanlage ist und ob z.B. Asbest verbaut wurde und wann, was erneuert wurde.
Jetzt heisst es Preis und Zielgruppe festlegen.  Suchen Sie in den einschlägigen Internetportalen nach vergleichbaren Immobilien. Zusätzlich kasnn man in den Datensammlungen der Gutachterausschüsse Daten finden. Als Experte möchte ich aber betonen, diese Preise können nur ein groben Anhaltspunkt darstellen. Nur ein Sachverständiger/Gutachter kann einen wirklich reellen Preis ermitteln. Ein vernünftiges Gutachten beinhaltet gut 50 Merkmale und eine Besichtigung! Ein falscher Angebotspreis kostet meist mehr wie ein Gutachten.
Oft verliert der sogar derjenige Geld, der sein Objekt zu teuer anbietet. Interessenten bleiben aus, dass Angebot muss korrigiert werden und bei Interessenten könnte der Eindruck des „Ladenhüters“ entstehen, wenn die Immobilie zu lange angeboten wird.  Der Makler hat hier die Möglichkeit aus seiner Kartei und seinem Wissen eine spezeille Zielgruppe zu selektieren.
Im übrigen seien Sie vorsichtig mit persönlichen Daten. Menschenkenntnis und Informationen über die Bewerber sind unumgänglich.  Bei der Beantwortung von Fragen der Interessenten seien Sie ehrlich aber trotzdem zurückhaltend. Und denken Sie daran, Sie haften möglicherweise für die Aussagen die Sie treffen.
Berücksichtigen Sie bitte, dass eine zum Verkauf anstehende Immobilie auch einen guten Eindruck machen muss um einen guten Preis zu erzielen. Es heisst als „hübsch herreichten“ und einen virtuellen Raumplaner nutzen, aber bitte nicht schummeln und Mängel (z.B. Feuchtigkeitsschäden im Keller, etc.) verschweigen.
Lassen Sie sich ausserdem immer eine Finanzierungsbestätigung vom Kaufinteressenten vorlegen und prüfen Sie diese.